Jaka jest rentowność najmu mieszkań?

W porównaniu z sierpniem, liczona przez Open Finance średnia rentowność, czyli zyskowność wynajmu mieszkań dla siedmiu największych polskich miast niemal nie zmieniła się, spadając o zaledwie 0,02 pkt proc., do 4,14 proc. netto. Poprawiła się sytuacja w Gdyni i Warszawie, w Poznaniu nie zmieniła się, natomiast w Gdańsku, Krakowie, Łodzi i Wrocławiu rentowność spadła (najbardziej w przypadku Gdańska – o 0,25 proc.).

Na poprawę rentowności w Gdyni i Warszawie wpłynął przede wszystkim wzrost oferowanych stawek najmu. W przeliczeniu na metr kwadratowy powierzchni mieszkania, oferta wynajmu mieszkania w Gdynia wzrosła średnio o 4,35 proc., a w Warszawie o 1,81 proc. Największe spadki zaobserwowaliśmy w Łodzi (o 3,61 proc.), Wrocławiu (2,6 proc.) i Gdańsku (2,3 proc.).

Rentowność najmu mieszkań w poszczególnych miastach we wrześniu 2010 rok

Źródło: ceny transakcyjne Open Finance za wrzesień; oferty najmu z serwisu domiporta.pl z września obniżone o 5 proc. Założyliśmy 10,5 miesięczny okres wynajmu mieszkania, 4 PLN za metr miesięcznego czynszu dla administracji płaconego przez właściciela (5 PLN w Krakowie i Wrocławiu oraz 6 PLN w Warszawie). Stawka podatku ryczałtowego od przychodów z wynajmu w wysokości 8,5 proc.

W porównaniu z poprzednim miesiącem, w siedmiu wymienionych miastach we wrześniu łączna liczba ogłoszeń wynajmu mieszkań wzrosła o 21 proc. Liczba ofert wzrosła we wszystkich miastach, najwięcej przybyło ich w Gdańsku (wzrost o 41 proc.), Warszawie (+30 proc.) oraz Gdyni (+22 proc.).
Rentowność najmu zwyczajowo przyrównujemy do zysków, jakie można by osiągnąć lokując pieniądze w alternatywny sposób: obligacje lub lokaty bankowe. Przez długi czas to obligacje były najlepszą propozycją (do zestawienia przyjmujemy procentowanie detalicznych obligacji dziesięcioletnich, tzw. emerytalnych, o skrócie EDO). Obecnie jednak, drugi miesiąc z rzędu, to mieszkania okazują się najlepszą inwestycją. Rentowność netto obligacji dziesięcioletniej (po pierwszym roku życia obligacji) to obecnie 4,05 proc. Z kolei średnie oprocentowanie (również netto) depozytów rocznych dla 34 największych banków wynosi 3,93 proc.

Porównanie rentowności najmu mieszkania, lokaty bankowej i obligacji dziesięcioletnich

*średnia dla 34 banków z 06.10.2010 r.; **oprocentowanie po pierwszym roku życia obligacji, przy założeniu utrzymania inflacji. W pierwszym roku oprocentowanie brutto jest wyższe o 0,25 proc. Źródło: banki, obligacjeskarbowe.pl, obliczenia Open Finance.

Oczywiście należy pamiętać, że z dostępnych ofert lokat bankowych uda się wybrać wyżej oprocentowane niż prezentowana średnia. Ale także rentowność najmu należy obliczyć dla konkretnego przypadku, pamiętając, że na wynik obliczeń mają nie brane tu pod uwagę czynniki, takie jak dłuższe niż 1,5 miesiąca rocznie okresy przestojów, koszty remontów czy wreszcie zmiana wartości samego mieszkania w czasie.

Bernard Waszczyk – Open Finance