W Warszawie opłaca się kupić mieszkanie zamiast wynajmować
Zakup mieszkania na kredyt może być, ale nie musi tańszym rozwiązaniem od najmu. Ostateczny bilans zależy od miasta, a także od atrakcyjności oferty kredytowej. Zakup jest najbardziej opłacalny w Warszawie, szczególnie w przypadku osób, które mogą skorzystać z programu „Rodzina na swoim”.
Opłacalność zakupu własnego M w relacji do najmu sprawdziliśmy w kilku największych miastach Polski. Pod uwagę wzięliśmy mieszkania 2-pokojowe o powierzchni 44-55 m kw. W przypadku zakupu mieszkania kosztem jest rata kredytowa oraz czynsz, z kolei w przypadku najmu – opłata wnoszona na rzecz właściciela. W obliczeniach pominęliśmy opłaty licznikowe, gdyż pojawiają się one zarówno przy zakupie, jak i przy najmie. Do określenia poziomu czynszów przyjęliśmy średnie stawki dla poszczególnych miast. Opłacalność zakupu i najmu sprawdziliśmy dla trzech wariantów finansowania: kredyt w złotych, kredyt w euro i kredyt z dopłatą (w przypadku tego ostatniego, przyjęliśmy, że kupowane jest mieszkanie 50-metrowe). Założyliśmy, że kupujący dysponuje wkładem własnym na poziomie 25%.
Wciąż drogi kredyt w złotych
Z zestawienia wynika, że zakup mieszkania zdecydowanie nie opłaca się w przypadku korzystania z kredytu w złotych. Chociaż koszty takiego kredytu cały czas spadają, to raty wciąż są wysokie. Do obliczeń przyjęliśmy oprocentowanie na poziomie 5,7% (w tym 2% marży). Dla takich warunków w każdym z miast ujętych w zestawieniu zakup jest droższym rozwiązaniem niż najem. Najwięcej, aż 392 zł trzeba dopłacić co miesiąc w Poznaniu, ze względu na stosunkowo niskie ceny najmu. Na drugim biegunie mamy Warszawę, gdzie opcja z zakupem wychodzi drożej tylko o 38 zł miesięcznie. Ceny mieszkań w stolicy są co prawda najwyższe w zestawieniu, ale koszty najmu są proporcjonalnie jeszcze wyższe.
Porównanie kosztu zakupu mieszkania na kredyt w złotych z kosztem najmu |
|||||||
Miasto |
2 pokoje powierzchnia od 45 do 55 m2 |
||||||
kredyt na 75% LTV |
rata PLN (5,7%) |
Średni czynsz (wg. HB) |
łączny koszt |
średni koszt najmu |
Najem-kredyt |
||
Kraków |
284 457 |
1651 |
314 |
1965 |
1682 |
-283 |
|
Poznań |
259 781 |
1508 |
370 |
1878 |
1486 |
-392 |
|
Trójmiasto |
247 532 |
1437 |
340 |
1777 |
1734 |
-43 |
|
Warszawa |
332 865 |
1932 |
420 |
2352 |
2313 |
-38 |
|
Wrocław |
270 737 |
1571 |
320 |
1891 |
1800 |
-91 |
W Poznaniu do własnego trzeba dopłacić
Znacznie korzystniej opcja z zakupem wypada w przypadku korzystania z kredytu w euro. Ponieważ rata kredytowa jest średnio o ponad 260 zł niższa niż w przypadku finansowania w złotych, w trzech lokalizacjach – Warszawie, Trójmieście i Wrocławiu – suma, jaka zostaje w kieszeni jest znacząca. W Krakowie koszty najmu i zakupu są podobne, aczkolwiek w Poznaniu wybierając opcję „własne” trzeba dopłacić 139 zł.
Porównanie kosztu zakupu mieszkania na kredyt w euro z kosztem najmu |
|||||||
Miasto |
2 pokoje powierzchnia od 45 do 55 m2 |
||||||
kredyt na 75% LTV |
rata EUR (3,6%) |
Średni czynsz (wg. HB) |
łączny koszt |
średni koszt najmu |
Najem - kredyt |
||
Kraków |
284 457 |
1375 |
314 |
1689 |
1682 |
-7 |
|
Poznań |
259 781 |
1255 |
370 |
1625 |
1486 |
-139 |
|
Trójmiasto |
247 532 |
1196 |
340 |
1536 |
1734 |
198 |
|
Warszawa |
332 865 |
1608 |
420 |
2028 |
2313 |
286 |
|
Wrocław |
270 737 |
1308 |
320 |
1628 |
1800 |
172 |
Dopłata z budżetu, zakup bardziej opłacalny
Nie ma natomiast żadnej wątpliwości, że zakup jest korzystniejszy, jeśli kredytobiorca ma szansę na skorzystanie z programu „Rodzina na swoim”, czyli z preferencyjnych warunków kredytowania w złotych. W takim wypadku kupując własne M można zaoszczędzić co miesiąc od 182 zł w Poznaniu do 810 zł w Warszawie. Oczywiście trzeba pamiętać, że niskie raty z dopłatą obowiązują tylko przez osiem lat. Potem bilans strat i korzyści może się istotnie zmienić.
Porównanie kosztu zakupu mieszkania na kredyt z dopłatą z kosztem najmu |
|||||||
Miasto |
2 pokoje 50 m2 |
||||||
Kwota kredytu RNS, 75% LTV |
Pierwsza rata z dopłatą |
Pierwsza rata bez dopłaty |
Średni czynsz |
łączny koszt |
średni koszt najmu |
Najem – kredyt |
|
Kraków |
243 653 |
880 |
1477 |
314 |
1194 |
1682 |
488 |
Poznań |
258 825 |
934 |
1568 |
370 |
1304 |
1486 |
182 |
Trójmiasto |
265 309 |
957 |
1607 |
340 |
1297 |
1734 |
437 |
Warszawa |
300 521 |
1084 |
1821 |
420 |
1504 |
2313 |
810 |
Wrocław |
252 184 |
910 |
1528 |
320 |
1230 |
1800 |
570 |
Orientacyjne porównanie
Przedstawione obliczenia mają oczywiście charakter orientacyjny i wynikają z przyjętych założeń. Przede wszystkim odnoszą się do przeciętnych cen, zarówno zakupu, jak i najmu. W konkretnych przypadkach wynik porównania może być zupełnie inny. Sytuacja zmieni się też, jeśli weźmiemy pod uwagę inne metraże mieszkań czy też koszty kredytu, które w konkretnym przypadku mogą być bardziej lub mniej atrakcyjne od przyjętych warunków przeciętnych. Zakup będzie też mniej opłacalny, jeśli porównanie zrobimy dla osoby, która nie dysponuje wkładem własnym.
W Polsce powszechna jest opinia, że jeśli koszt zakupu jest nawet nieco większy od kosztu najmu, to warto zdecydować się na zakup, gdyż wówczas „płaci się za swoje”, nie mówiąc już o sytuacji, gdy zakup jest tańszym rozwiązaniem. Wynika to po pierwsze z wysokich opłat za najem od prywatnych właścicieli mieszkań, a po drugie z potrzeby posiadania własnego mieszkania, która nie w każdym kraju jest tak powszechna, jak u nas (np. Niemcy).
Katarzyna Siwek
Home Broker
Dołącz do dyskusji: W Warszawie opłaca się kupić mieszkanie zamiast wynajmować