W Warszawie opłaca się kupić mieszkanie zamiast wynajmować
Zakup mieszkania na kredyt może być, ale nie musi tańszym rozwiązaniem od najmu. Ostateczny bilans zależy od miasta, a także od atrakcyjności oferty kredytowej. Zakup jest najbardziej opłacalny w Warszawie, szczególnie w przypadku osób, które mogą skorzystać z programu „Rodzina na swoim”.
Opłacalność zakupu własnego M w relacji do najmu sprawdziliśmy w kilku największych miastach Polski. Pod uwagę wzięliśmy mieszkania 2-pokojowe o powierzchni 44-55 m kw. W przypadku zakupu mieszkania kosztem jest rata kredytowa oraz czynsz, z kolei w przypadku najmu – opłata wnoszona na rzecz właściciela. W obliczeniach pominęliśmy opłaty licznikowe, gdyż pojawiają się one zarówno przy zakupie, jak i przy najmie. Do określenia poziomu czynszów przyjęliśmy średnie stawki dla poszczególnych miast. Opłacalność zakupu i najmu sprawdziliśmy dla trzech wariantów finansowania: kredyt w złotych, kredyt w euro i kredyt z dopłatą (w przypadku tego ostatniego, przyjęliśmy, że kupowane jest mieszkanie 50-metrowe). Założyliśmy, że kupujący dysponuje wkładem własnym na poziomie 25%.
Wciąż drogi kredyt w złotych
Z zestawienia wynika, że zakup mieszkania zdecydowanie nie opłaca się w przypadku korzystania z kredytu w złotych. Chociaż koszty takiego kredytu cały czas spadają, to raty wciąż są wysokie. Do obliczeń przyjęliśmy oprocentowanie na poziomie 5,7% (w tym 2% marży). Dla takich warunków w każdym z miast ujętych w zestawieniu zakup jest droższym rozwiązaniem niż najem. Najwięcej, aż 392 zł trzeba dopłacić co miesiąc w Poznaniu, ze względu na stosunkowo niskie ceny najmu. Na drugim biegunie mamy Warszawę, gdzie opcja z zakupem wychodzi drożej tylko o 38 zł miesięcznie. Ceny mieszkań w stolicy są co prawda najwyższe w zestawieniu, ale koszty najmu są proporcjonalnie jeszcze wyższe.
Porównanie kosztu zakupu mieszkania na kredyt w złotych z kosztem najmu | |||||||
Miasto | 2 pokoje powierzchnia od 45 do 55 m2 | ||||||
kredyt na 75% LTV | rata PLN (5,7%) | Średni czynsz (wg. HB) | łączny koszt | średni koszt najmu | Najem-kredyt | ||
Kraków | 284 457 | 1651 | 314 | 1965 | 1682 | -283 | |
Poznań | 259 781 | 1508 | 370 | 1878 | 1486 | -392 | |
Trójmiasto | 247 532 | 1437 | 340 | 1777 | 1734 | -43 | |
Warszawa | 332 865 | 1932 | 420 | 2352 | 2313 | -38 | |
Wrocław | 270 737 | 1571 | 320 | 1891 | 1800 | -91 |
W Poznaniu do własnego trzeba dopłacić
Znacznie korzystniej opcja z zakupem wypada w przypadku korzystania z kredytu w euro. Ponieważ rata kredytowa jest średnio o ponad 260 zł niższa niż w przypadku finansowania w złotych, w trzech lokalizacjach – Warszawie, Trójmieście i Wrocławiu – suma, jaka zostaje w kieszeni jest znacząca. W Krakowie koszty najmu i zakupu są podobne, aczkolwiek w Poznaniu wybierając opcję „własne” trzeba dopłacić 139 zł.
Porównanie kosztu zakupu mieszkania na kredyt w euro z kosztem najmu | |||||||
Miasto | 2 pokoje powierzchnia od 45 do 55 m2 | ||||||
kredyt na 75% LTV | rata EUR (3,6%) | Średni czynsz (wg. HB) | łączny koszt | średni koszt najmu | Najem - kredyt | ||
Kraków | 284 457 | 1375 | 314 | 1689 | 1682 | -7 | |
Poznań | 259 781 | 1255 | 370 | 1625 | 1486 | -139 | |
Trójmiasto | 247 532 | 1196 | 340 | 1536 | 1734 | 198 | |
Warszawa | 332 865 | 1608 | 420 | 2028 | 2313 | 286 | |
Wrocław | 270 737 | 1308 | 320 | 1628 | 1800 | 172 |
Dopłata z budżetu, zakup bardziej opłacalny
Nie ma natomiast żadnej wątpliwości, że zakup jest korzystniejszy, jeśli kredytobiorca ma szansę na skorzystanie z programu „Rodzina na swoim”, czyli z preferencyjnych warunków kredytowania w złotych. W takim wypadku kupując własne M można zaoszczędzić co miesiąc od 182 zł w Poznaniu do 810 zł w Warszawie. Oczywiście trzeba pamiętać, że niskie raty z dopłatą obowiązują tylko przez osiem lat. Potem bilans strat i korzyści może się istotnie zmienić.
Porównanie kosztu zakupu mieszkania na kredyt z dopłatą z kosztem najmu | |||||||
Miasto | 2 pokoje 50 m2 | ||||||
Kwota kredytu RNS, 75% LTV | Pierwsza rata z dopłatą | Pierwsza rata bez dopłaty | Średni czynsz | łączny koszt | średni koszt najmu | Najem – kredyt | |
Kraków | 243 653 | 880 | 1477 | 314 | 1194 | 1682 | 488 |
Poznań | 258 825 | 934 | 1568 | 370 | 1304 | 1486 | 182 |
Trójmiasto | 265 309 | 957 | 1607 | 340 | 1297 | 1734 | 437 |
Warszawa | 300 521 | 1084 | 1821 | 420 | 1504 | 2313 | 810 |
Wrocław | 252 184 | 910 | 1528 | 320 | 1230 | 1800 | 570 |
Orientacyjne porównanie
Przedstawione obliczenia mają oczywiście charakter orientacyjny i wynikają z przyjętych założeń. Przede wszystkim odnoszą się do przeciętnych cen, zarówno zakupu, jak i najmu. W konkretnych przypadkach wynik porównania może być zupełnie inny. Sytuacja zmieni się też, jeśli weźmiemy pod uwagę inne metraże mieszkań czy też koszty kredytu, które w konkretnym przypadku mogą być bardziej lub mniej atrakcyjne od przyjętych warunków przeciętnych. Zakup będzie też mniej opłacalny, jeśli porównanie zrobimy dla osoby, która nie dysponuje wkładem własnym.
W Polsce powszechna jest opinia, że jeśli koszt zakupu jest nawet nieco większy od kosztu najmu, to warto zdecydować się na zakup, gdyż wówczas „płaci się za swoje”, nie mówiąc już o sytuacji, gdy zakup jest tańszym rozwiązaniem. Wynika to po pierwsze z wysokich opłat za najem od prywatnych właścicieli mieszkań, a po drugie z potrzeby posiadania własnego mieszkania, która nie w każdym kraju jest tak powszechna, jak u nas (np. Niemcy).
Katarzyna Siwek
Home Broker
Dołącz do dyskusji: W Warszawie opłaca się kupić mieszkanie zamiast wynajmować