Zakup nieruchomości za granicą z roku na rok zyskuje coraz większą popularność w naszym kraju. Wielu polskich inwestorów decyduje się na zainwestowanie swojego kapitału, a tym samym na jego dywersyfikację. Posiadłości znajdujące się w państwach o stabilnej sytuacji gospodarczej przyciągają nie tylko atrakcyjnymi cenami, ale także klimatem oraz zainteresowaniem turystycznym. Jednakże zakup nieruchomości poza granicami Polski wymaga dobrej znajomości obowiązującego w danym kraju i regionie prawa, a także lokalnego rynku. Zatem, jakie są aktualne przepisy prawne dla polskich inwestorów oraz jak uniknąć pułapek?
Wciąż najczęściej wybieranymi kierunkami przez Polaków na zakup nieruchomości są zdecydowanie obszary Europy Południowej - Hiszpania, Chorwacja, czy Bułgaria. Jednak, aby dokonać zakupu najpierw trzeba zapoznać się z obowiązującymi przepisami i spełniać wymagane w danym kraju warunki. Dla Polaków korzystne jest decydowanie się na zakup nieruchomości w krajach Unii Europejskiej z uwagi na swobodny przepływ kapitału oraz nabywania ich zgodnie z podobnymi lub nawet takimi samymi przepisami, jak obywatele danego kraju. Oczywiście od tej reguły istnieją wyjątki oraz ograniczenia w niektórych państwach.
- Inwestorzy powinni zwrócić także uwagę na kwestie związane z prawem własności obowiązującym na terenie danego kraju. Nie zapominajmy także o kwestii podatków, które mogą w znaczący sposób wpłynąć na postrzeganie przez nas zakupu nieruchomości oraz jej opłacalności. Legalność transakcji w wielu krajach potwierdza przy jej finalizacji obecność notariusza, dlatego warto również przemyśleć wynajęcie lokalnego prawnika, który w bezpieczny oraz odpowiedni sposób przeprowadzi nas przez cały proces – mówi Maria Kobryń, radca prawny z Kancelarii Blueshell Legal oraz ekspertka ds. nieruchomości zagranicznych.
Różnice w prawie własności
W zależności od kraju, różne mogą być zasady dotyczące posiadania nieruchomości przez obcokrajowców. W niektórych państwach, takich jak Szwajcaria (która nie jest członkiem Unii Europejskiej) cudzoziemcy napotkają restrykcyjne przepisy ograniczające nabywanie nieruchomości. Z kolei w popularnych turystycznie krajach, jak Hiszpania, Grecja, Portugalia, czy Włochy procedury zakupu są mniej skomplikowane, ale nadal wymagają znajomości lokalnych przepisów oraz uiszczenia dodatkowych opłat.
- Każdy kraj stosuje swoje zasady dotyczące zakupu nieruchomości przez obcokrajowców, dlatego ważne jest, by przed podjęciem decyzji skonsultować się z lokalnym prawnikiem. Inwestorzy z Polski mogą natrafić na różnice, takie jak odmienne zasady własności i dzierżawy wieczystej, a także specyficzne wymogi dotyczące rejestracji nieruchomości – tłumaczy Maria Kobryń.
W Hiszpanii przed dokonaniem zakupu musimy ubiegać się o tak zwany numer NIE, który jest niezbędnym elementem w celu nabycia nieruchomości, jej zarejestrowania, a także odprowadzania podatku. Należy uważać na pośredników (w tym także polskiej narodowości), którzy oferują pomoc w zakupie nieruchomości w Hiszpanii z pominięciem procedury uzyskania numeru NIE. W Hiszpanii skala podatku waha się w zależności od regionu, w którym znajduje się nasza nieruchomość. Trzeba także pamiętać o dodatkowych kosztach związanych z notariuszem, rejestracją zakupu oraz całorocznym utrzymaniu posiadłości. Niektóre regiony w Hiszpanii posiadają też dość restrykcyjne przepisy dotyczące wakacyjnego wynajmu nieruchomości, więc zanim zdecydujemy się na zakup nieruchomości pod wynajem powinniśmy się zapoznać z tymi regulacjami.
- Pamiętajmy, że przed zakupem nieruchomości za granicą należy dokładnie sprawdzić jej stan prawny, finansowy i techniczny. Due diligence, czyli analiza sytuacji prawnej nieruchomości, pomoże ustalić, czy nie jest ona obciążona hipoteką, długami lub innymi zobowiązaniami. W krajach takich jak Hiszpania czy Portugalia proces ten obejmuje sprawdzenie lokalnych rejestrów i dokumentów własności, co w praktyce wymaga pomocy lokalnego specjalisty. Due diligence to kluczowy etap, który chroni kupujących przed niespodziewanymi problemami prawnymi i finansowymi. Bez tego kroku istnieje ryzyko, że nowy właściciel będzie obciążony długami poprzedniego właściciela lub ograniczeniami związanymi z zagospodarowaniem nieruchomości – podkreśla ekspertka.
Na wybrzeżu Adriatyku w słonecznej i uwielbianej przez Polaków Chorwacji musimy pamiętać o uzyskaniu chorwackiego numeru identyfikacji podatkowej (OIB). Numer ten jest niezbędny do przeprowadzenia transakcji oraz rejestracji własności w księgach wieczystych. Kupujący jest zobowiązany do zapłaty jednorazowego podatku od przeniesienia własności nieruchomości, który wynosi 3% wartości rynkowej nieruchomości. Podatek ten należy uiścić w ciągu 30 dni od dnia otrzymania decyzji podatkowej.
Republika Cypryjska to państwo z ustabilizowanym systemem prawnym oraz podatkowym, który przyciąga wielu zagranicznych inwestorów. Pamiętajmy, że wyspa Cypr dzieli się na dwa regiony – Cypr tzw. „grecki”, będący krajem zrzeszonym w UE i uznawany przez społeczność międzynarodową jako odrębny kraj i Turecka Republika Cypru Północnego, który nie cieszy się tym samym uznaniem, a jedynym krajem, które postrzega tę część wyspy za odrębne państwo jest Turcja. Najbardziej atrakcyjne cenowo oferty znajdują się oczywiście na Cyprze Północnym. Republika Cypryjska przystąpiła do Unii Europejskiej w 2004 roku, obejmując formalnie całe terytorium wyspy. Jednakże, prawo UE jest zawieszone na obszarach niekontrolowanych przez rząd cypryjski, czyli na północy wyspy. Mieszkańcy TRCP posiadający obywatelstwo Republiki Cypryjskiej są uznawani za obywateli UE, ale prawo unijne nie jest tam stosowane. Część nieruchomości na Cyprze Północnym ma tytuły własności pochodzące od Greków cypryjskich, którzy opuścili północ w wyniku inwazji tureckiej w 1974 roku. Tytuły te są uznawane przez TRCP, ale nie przez rząd Republiki Cypryjskiej. W przyszłości, jeśli dojdzie do zjednoczenia wyspy, nabywcy takich nieruchomości mogą być zmuszeni do ich zwrotu oryginalnym właścicielom greckim lub wypłacenia im odszkodowania. Warto już teraz zaznaczyć, ze Europejski Trybunał Praw Człowieka orzekł na korzyść Greków cypryjskich w kilku przypadkach, przyznając im rekompensaty. Z powodu braku międzynarodowego uznania TRCP, odsprzedaż nieruchomości może być trudna, a rynek potencjalnych kupujących jest mocno ograniczony, co może wpłynąć na jej wartość rynkową.
Także często wybieranym kierunkiem, który jest niezwykle atrakcyjny jest Bułgaria. Obywatele krajów UE mogą nabywać nieruchomości, w tym apartamenty, domy oraz ziemię, na takich samych zasadach jak obywatele Bułgarii. Zakup nieruchomości odbywa się na takich samych zasadach z wyjątkiem gruntów rolnych, do których zakupu potrzebna jest zarejestrowana spółka na terenie kraju. Proces nabycia podobny jest do tego w Chorwacji - na początku podpisujemy umowę przedwstępną oraz dokonujemy wpłaty zaliczki, a następnie posiadłość zostaje wpisana w Księgę Wieczystą. Podatki wahają się poniżej czterech procent wartości nieruchomości.
Jak uniknąć prawnych pułapek
Każdy kraj stosuje własne zasady dotyczące nabywania nieruchomości przez obcokrajowców. W niektórych krajach, takich jak Hiszpania, Portugalia czy Włochy, prawo nabycia nieruchomości przez cudzoziemców jest dość swobodne. W krajach takich jak Dania lub Tajlandia istnieją jednak liczne ograniczenia i dodatkowe wymogi. Przykładowo, w Tajlandii cudzoziemcy mogą kupować mieszkania na własność tylko w budynkach spełniających określone warunki i jako osoby fizyczne nie mogą posiadać gruntu na własność, a w Danii często wymagane jest zezwolenie, chyba że jest się zatrudnionym lub prowadzi się działalność gospodarczą na terenie Danii. Dodatkowo zakupiona nieruchomość powinna służyć jako stałe miejsce zamieszkania. Podczas procedury zakupu konieczne jest przedstawienie dokumentu potwierdzającego prawo pobytu w Danii (opholdsbevis) oraz numeru CPR (duński numer identyfikacyjny). W przypadku zatrudnienia należy również podać numer CVR pracodawcy.
Inwestorzy często nie uwzględniają również dodatkowych kosztów związanych z zakupem nieruchomości za granicą, co może prowadzić do problemów finansowych. Warto wcześniej skalkulować wszystkie potencjalne wydatki i wziąć je pod uwagę przy ocenie rentowności inwestycji.
- Podatek od zakupu nieruchomości oraz dodatkowe opłaty są nieodłącznym elementem transakcji zagranicznych. W każdym kraju obowiązują inne stawki podatkowe oraz opłaty notarialne i administracyjne, które mogą wynosić od kilku do kilkunastu procent wartości nieruchomości. W Hiszpanii, na przykład, kupujący zapłacą podatek od nabycia na poziomie około 8-10%, natomiast we Włoszech stawki te mogą sięgać nawet 12% - dodaje Maria Kobryń.
Wynajem i przepisy lokalne
W przypadku planowanego wynajmu nieruchomości należy zwrócić uwagę na przepisy lokalne dotyczące wynajmu krótkoterminowego i długoterminowego. W wielu krajach, takich jak Francja czy Włochy, obowiązują surowe regulacje dotyczące wynajmu wakacyjnego, co może znacząco wpłynąć na rentowność inwestycji. W niektórych regionach wymagana jest specjalna licencja na prowadzenie wynajmu krótkoterminowego.
- Każdy inwestor powinien mieć świadomość, że wynajem nieruchomości za granicą może wiązać się z dodatkowymi wymogami administracyjnymi. W popularnych turystycznie krajach przepisy dotyczące wynajmu są regularnie zaostrzane, aby chronić lokalnych mieszkańców przed wzrostem cen najmu i niedoborem mieszkań – zauważa Maria Kobryń.
Zakup nieruchomości za granicą jest aktualnie korzystnym pomysłem analizując sytuację rynku nieruchomości w Polsce oraz w Europie. Proces ten wcale nie musi wpędzać nas w kłopoty i generować masy stresu - wystarczy odpowiednio przygotować się do niego z perspektywy prawnej, a także zadbać o profesjonalną pomoc. Kluczem do bezpiecznej i rentownej transakcji jest znajomość lokalnych przepisów oraz zatrudnienie lokalnego prawnika lub doradcy, który pomoże w przeprowadzeniu wszystkich formalności.
